תובנות ראשונות מהחלטת הוועדה המחוזית לקדם את תוכנית ח/500 "סובב חולות"

אני חוזר היום (29/12/2025) מישיבת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, מדיון להפקדת תוכנית ח/500 "סובב חולות", הדיון הראשון בסדרה של שלושה. להלו התובנות הראשונות שלי מהדיון :

1. החלטת הוועדה המחוזית לקדם את תוכנית "סובב חולות" לאחר דיון ראשון מעידה על החשיבות שמייחסת הוועדה המחוזית לתוכנית, ועל האור הירוק שמקבלים עורכי התוכנית להמשיך ולהשלים את המלאכה.

2. התוכנית היא מורכבת וגדולה (3,390 דונם), אחת הגדולות שמונחות כיום על שולחן התכנון של הוועדה המחוזית, וכרוכה בסוגיות חדשניות שתידרש בהן הכרעה, כגון: איך מיישמים חזון של עיר עתידית עם יעד לאפס פליטות פחמן, איך מיישמים סביבה עירונית עם שימוש מינימלי בכלי רכב פרטיים סביב תחנת המטרו העתידית ואיך מתמודדים עם חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע בכל שטח התוכנית, לאור חוק המטרו המחייב העצמת זכויות ומשטר מס שונה סביב התחנות.

3. התוכנית שהוצגה בוועדה חלה רק על החלק המזרחי של מתחם ח-500 המקורי (ששטחו עמד על 4,080 דונם). בהחלטה של הוועדה המחוזית אושרה חלוקת המתחם המקורי לשתי תוכניות. מה שרלוונטי לבעלי הקרקע הפרטיים היא תוכנית "סובב חולות", זו שהתקבלה לגביה ההחלטה נשוא מאמר זה, האזור שממזרח לשכונת קרית בן גוריון ועד לכביש מס' 4. התוכנית כוללת 17,700 יח"ד, כך שהזכויות בה הועצמו ביחס לתוכנית ח/500 שהקנתה 13,700 יח"ד לכל מתחם ח-500 המקורי.

4. החל משנת 2018 המתכונת התכנונית של עיריית חולון הייתה לחלק את המתחם כולו לשש תוכניות עם שש טבלאות הקצאה ואיזון נפרדות. מתכונת זו שונתה בגרסת התכנון הנוכחית - שינוי לתוכנית אחת במתחם סובב חולות עם טבלת הקצאה ואזון אחת לכל שטח התוכנית.

5. לצד העצמת הזכויות בהשוואה לתוכנית הקודמת (ח/500) צפויה לחול חובת תשלום היטל השבחה נוסף בגין כך. לכל בעל קרקע במתחם ח/500 המחזיק בה שנים מוטל חיוב רדום בהיטל השבחה בגין שתי תוכניות ובקרוב גם בגין התוכנית החדשה, "סובב חולות". ארחיב בעניין זה בפוסט נפרד.

6. יש מספר נושאים תקדימיים הנוגעים לאיחוד והחלוקה שטרם הוכרעו (גם ברמה הארצית), שהחשוב בהם עוסק בחלוקת הזכויות המוגדלות סביב תחנת המטרו, האם הן יחולקו לכל בעלי הקרקעות באופן שוויוני, או רק למי שנמצא סביב התחנה ואגב כך להתגבר על שיעורי המס השונים הקיימים בשל חוק המטרו. טובי הכוחות המקצועיים עוסקים בכך ואני אופטימי לגבי הפיתרון המסתמן.

7. על השאלה הכי מסקרנת, לא יהיה אחראי מצידי לענות בשלב הזה - מהו מספר הזהב, כמה יחידות דיור אקוויוולנטיות לדונם מציעה התוכנית? עדיין מוקדם להעריך בשלב הזה. אני מתכנן לייחד לכך פוסט נפרד בעתיד.

8. הבשורה הגדולה שיצאה מהוועדה המחוזית היא שהתוכנית יצאה לדרך עם לוחות זמנים קצובים להשלמתה. עורכי התוכנית הציגו בצורה מרשימה עבודה מורכבת שבוצעה על ידי מומחים מתחומים שונים.

9. הוועדה המחוזית הורתה לקיים הליכים לשיתוף הציבור בטרם תפורסם התוכנית להפקדה וזה צפוי לקרות בתקופה הקרובה.

10. הנושא שמעסיק אותי בשנים האחרונות הוא ההיערכות לקראת שלב הקצאת הזכויות בטבלאות האיזון. זהו ללא ספק האקס פקטור של ההליך התכנוני, במיוחד בתוכנית כ"כ גדולה עם עשרות אלפי בעלים, דבר שישפיע באופן דרמטי על קיצור לוחות הזמנים להתקשרות עם יזם ועל הגדלת שווי הזכויות של מי שהשכילו וישכילו להתאגד בקבוצה מבעוד מועד. החלטת הוועדה המחוזית מהיום מבהירה שחלון הזמנים שיאפשר להצטרף לקבוצה הולך ונסגר.

    
    

11. כמי שמניף את "דגל הקבוצות" בשנים האחרונות, אני ממליץ בכל לב לא לפספס את האפשרות לקבל הקצאות במסגרת קבוצה.