כיצד צפויה להיעשות עבודת השמאי בהכנת טבלאות האיזון?

 

השמאי משולב בעבודת התכנון כבר מראשית הכנתה של תוכנית ח/500. העבודה המשמעותית יותר תבוא לידי ביטוי עם קביעת מתחמי התכנון וגבולותיהם. 

 

בשלב ראשון השמאי אמור  לקבוע את חלוקת עוגת הזכויות הסחירות (מגורים, מסחר ותעסוקה) בין המתחמים השונים, בהתאם לגודל השטח שיכלל בכל מתחם ובהתאם לפרמטרים שמאיים נוספים מקובלים.  עוגת הזכויות בכל מתחם תשמש מקור להקצאת זכויות לבעלי החלקות שנכללים באותו מתחם. חלוקת הזכויות בין המתחמים תעשה באופן שיאזן בינהם, בהתחשב בסוגי הבינוי השונים שיקבעו בכל מתחם ובכפוף לשווים. לצורך כך השמאי יקבע מקדמי שווי יחסי  לכל אחד מסוגי הבינוי ע"פ המצב התכנוני החדש.

בשלב השני תיערך טבלת איזון נפרדת לכל אחד מהמתחמים  שתאזן את הקצאת הזכויות בין הבעלים השונים בתוך אותו מתחם, ע"פ כללים שמאיים מקובלים.

יש להבהיר שבחלק מהמתחמים יוקצו "זכויות נוספות", מעבר להקצאה הראשונית לה זכאי לקבל המתחם, מתוך הקצאה נוספת של 800 יח"ד  שנועדה לפצות על פינוי פולשים, פינוי מטרדים ו/או פיצוי  בעלי זכויות בשכונות גבעת חולון ומולדת שיאלצו לפנות את בתיהם. הקצאה זאת תהיה בנוסף לזכויות הבעלים בתחום אותו מתחם ולא תבוא על חשבונם.

​

ההקצאה לכל אחד מבעלי הקרקעות תבוצע בהתאם לגודל שטח החלקות, למיקום ולפרמטרים מקצועיים נוספים, לרבות עיקרון ריכוז בעליות.

 

טבלאות האיזון תפורסמנה לציבור בשלב ההפקדה ,בהיותן חלק ממסמכי תוכנית המתחמים והתוכניות המפורטות. הפרסום הפומבי נועד להעמידן לביקורת של בעלי הזכויות ועל- מנת לאפשר הגשת התנגדויות על ידי כל מי שסבור שקיבל הקצאה מקפחת.

 

 

איך ניתן לדעת בשלב הנוכחי, של לפני התכנון המפורט, איזה זכויות יתקבלו בתמורה לחלקת קרקע בתחום התוכנית?

 

ככלל לא ניתן לדעת בוודאות לפני פרסום טבלאות האיזון איזה זכויות יוקצו בעבור חלקה ספציפית (בניה רוויה, בניה נמוכה, או תעסוקה). אחד הכללים שעל השמאי להפעיל בעת עריכת טבלאות האיזון, הוא הכלל לפיו הקצאה תעשה "קרוב ככל שניתן". ומכאן שעל פי כלל זה צפוי  שההקצאה לחלקה מסוימת תינתן בסמוך, ככל הניתן, למיקומה. בנוסף על השמאי להתחשב בעיקרון ריכוז בעליות של המבקשים לקבל הקצאה משותפת. מכאן שיש לשמאי התוכנית מרחב גדול  של שיקול דעת לבצע את ההקצאה גם בהתחשב בקריטריונים מקצועיים נוספים. יש להבהיר שמרבית החלקות דווקא "נופלות"באזור של שטחי ציבור על-פי המצב התכנוני הקודם (תוכנית תיקון 3), ולמרות זאת הן יקבלו הקצאה סחירה במסגרת תוכנית ח/500.

 

על-פי נסיון קודם: מתוכניות מפורטות להקמתן של השכונות קרית בן גוריון (ח/266),  קרית רבין (ח/370), קרית אילון (ח/300) , מתחם מגדלים בשדרה (ח/501), כל בעלי הזכויות קיבלו הקצאה על פי שטח החלקות, ללא התחשבות בייעוד שנקבע במצב התכנוני שקדם להן (תוכנית תיקון מס' 3). כלומר, מי שחלקתו מסווגת באזור לפארק, לדרך או לכל ייעוד ציבורי אחר במסגרת תוכנית תיקון מס' 3, צפוי לקבל הקצאה דומה לזו של בעל חלקה שמסווגת למגורים או תעסוקה. כמובן שיש גורמים נוספים שעשויים להשפיע על ההקצאה (כגון מיקום- מידת הקירבה לאזורים בנויים, או כל גורם אחר ששמאי התוכנית ימצא לנכון).

 

 

האם רכישת קרקע בגודל של 100 מ"ר, מקנה זכות לדירה?

 

ניתן לקבוע ברמה גבהה של וודאות, כי מי שמתכוון לרכוש חלק מחלקה בשטח של 100 מ"ר, לא יהיה זכאי בטבלאות האיזון להקצאה של יחידת דיור אחת. כלומר, הוא לא עומד לרוכש "זכות לדירה" שלמה. לכל היותר, הוא עומד לרכוש זכות לחלק מדירה.

 

התוכנית שקבעה את מתכונת הזכויות המוקצות היא תוכנית תיקון מס' 3, לפיה ההקצאה אמורה להיעשות על-פי מפתח של 6 יחידות דיור לדונם ברוטו, ובנסיבות מסוימות אף 7 יח"ד לדונם ברוטו. מכאן, שהמינימום הנדרש לקבלת זכות ליחידת דיור אחת בטבלאות האיזון (ע"פ מפתח של 6 לדונם) הוא בעלות על שטח קרקעי בגודל של 167 מ"ר לכל הפחות.

 

יש להביא בחשבון מקדמים נוספים שעשויים להוסיף על שטח זה, בטווח שיכול לנוע בשיעור של- 10-20% נוספים. מכאן שזכות לדירה בטבלאות האיזון, בנסיבות מסויימות תוקצה בעבור שטח קרקע שעשוי להגיע אף ל - 200 מ"ר.

 

 

​