מידע שימושי

היטלי השבחה

ניתוח משווה של שומות מכריעות להיטל השבחה בתכנית ח/500         
14/4/2019 
 

עד כה פורסמו שמונה שומות של שמאים מכריעים, מהן עולה שונות גדולה בתוצאות ובגישות השומה.

הסוגיות המקצועיות והמשפטיות בתכנית ח/500 הן מורכבות. חלקן טרם נידון עד כה בשומות המכריעות, ולא מן הנמנע שהן ישפיעו על סכום ההיטל.

מי שמקבל שומת היטל השבחה ונאלץ להתמודד איתה, מוזמן לפנות ולהתייעץ.

מצ"ב מאמר ראשון בסדרה.

       לצפייה במאמר לחץ כאן

 

עיריית חולון פרסמה שומת היטל השבחה  לתכנית ח-500       
5/10/2018        

 

בתאריך 15/8/2018 הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון שומת היטל השבחה לתוכנית ח-500, שומה שנערכה מטעמה על ידי  שמאי המקרקעין ועורך הדין אורי כהן. השומה מתייחסת לתכנית ח-500 כולה, היא קובעת  היטל השבחה אחיד  לכל חלקה בתחום התכנית (יהיה מיקומה אשר יהיה) בסכום  גבוה של 750 ש"ח לכל מ"ר. השומה ערוכה בגישה מתודולוגית לא סטנדרטית, הבוחנת את התכנית כולה בראי שני מצבי התכנון, תיקון מס' 3, תכנית שקדמה לתכנית ח-500 בהשוואה לתכנית ח-500. 

התובנות הראשוניות שניתן לשתף  בשלב זה הן:

  • ע"פ עמדת שמאי הוועדה, תכנית ח-500 היא תכנית משביחה, כלומר ע"פ עמדה זו שווי הקרקע בתחום התכנית הוכפל הודות לאישורה של תכנית ח-500.

  • ע"פ שומתו של אורי כהן, ככל ולא ייפסק אחרת על ידי שמאים  מכריעים, עיריית חולון צפויה לגבות מבעלי הקרקע בתחום התכנית סכום כולל של - 3.75 מיליארד ש"ח!!

  • מי שצפוי לקבל חיוב בהיטל השבחה הם בעלי קרקע שמכרו או ימכרו את חלקותיהם לאחר ה-25/1/2018.

  • מי שקיבל חיוב זכאי להציג עמדה מקצועית נגדית על ידי שמאי מקרקעין מטעמו, וזו תעמוד למבחן בפני שמאי מכריע שימונה על ידי מזכיר מועצת שמאי המקרקעין.

  • משך הזמן שעומד לרשות בעלי הקרקע, שקיבלו שומות מהעירייה, לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע הינו 45 ימים  מהמועד שבו השומה הכללית בצירוף דרישת תשלום ספציפית  הומצאה להם. 

  • משך הזמן שצפוי להשלמת ההליכים בפני שמאי מכריע הוא מספר חודשים עד שנה, ורק אז תפורסם שומה מכרעת    ראשונה בתחום התכנית. בשומה כללית מהסוג הזה יש חשיבות לתוצאת ההליך הראשון, שכן הוא במידה רבה עשוי או עלול לעצב את רמת היטל ההשבחה בתכנית, גם למי שימכרו את החלקות בעתיד.

  • האתגר המקצועי שעומד בפני שמאי הבעלים המגישים שומה נגדית הוא לנתח את המצב התכנוני ולבחון האם יש  בתכנית ח-500 אלמנטים משבחים בשיעור של 100%, שכן היטל השבחה  אמור להיות משולם על ידי בעלי הקרקע  לקופת הציבור בתמורה להשבחת המקרקעין שלהם כתוצאה מאישור תכנית. יש להוכיח או לשלול קשר סיבתי בין    התכנית לבין עליית הערך בשיעור הנטען.

  • הניתוח הנ"ל במקרה של תכנית ח-500 הוא לא טריוויאלי, שהרי לא מדובר בתכנית חדשה שהגדילה את מפתח חלוקת הזכויות מ- 6 יח"ד לדונם ברוטו ל-12 יחידות דיור לדונם ברוטו. אם זה היה קורה, לא הייתה מחלוקת שהתכנית הכפילה את שווי המקרקעין. אך זה לא קרה!

  • ידוע לי שצוות של מספר שמאים עובד במשותף על מנת להגיש שומה נגדית. המחלוקת המקצועית תוכרע כאמור על  ידי שמאי מכריע אובייקטיבי.

  • מי שכבר קיבל שומת היטל השבחה ונאלץ להתמודד איתה, מוזמן לפנות ולהתייעץ.

 

לצפייה בשומת הוועדה הכללית לחץ כאן

 

האם תכנית ח/500 היא תכנית משביחה? מהו היטל ההשבחה הצפוי לאחר אישורה?
25/10/2015

 

העיסוק בנושאי היטל השבחה נתון לשינויים מתמידים (חקיקה ופסקי דין). אין לדעת איזה גישה תאמץ הוועדה הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ביחס לסוגיית ההשבחה מתוכנית ח/500, את זה ימים יגידו.

מה שניתן לאמר, בשלב זה,  באופן כללי הוא את הדברים הבאים:

 

  • ההשבחה צריכה להמדד בין שני מצבי תכנון: מצב קודם (תוכנית תיקון מס' 3) ומצב חדש (תוכנית ח/500). ההשוואה צריכה להיעשות ביחס לכל חלקה ספציפית.

  • שתי התוכניות, תיקון מס' 3 ו-ח/500 הן תוכניות ברמה של תוכנית מתארית. כלומר, שתיהן קבעו שיש צורך בהכנת תוכניות מפורטות על מנת שניתן יהיה לממש את הבניה.

  • קשה לראות באופן מובהק איך תוכנית ח/500 מגבירה את הזמינות בהשוואה למצב התכנוני הקודם, שהרי מכוחה של תיקון מס' 3 בלבד הוכנו מספר תוכניות מפורטות בעבר שכללו טבלאות הקצאה ואיזון. כלומר, די היה בתוכנית מתאר תיקון מס' 3 לבדה ( ללא צורך בתוכנית מתאר נוספת) על-מנת שיוכנו מכוחה תכניות מפורטות להקמת שכונות חדשות בדרום חולון.

  • תוכנית ח/500 לא משנה את המפתח להקצאת זכויות כפי שנקבע בתוכנית הקדמת (תיקון מס' 3).

  • תוכנית ח/500 קובעת שלצורך הכנת טבלאות האיזון במסגרת התכנון המפורט הצפוי, יחשב המצב התכנוני הקודם (תיקון 3) כמצב מוצא ( מצב נכנס) לחלוקת הזכויות.

  • לפיכך לא מן הנמנע שהוועדה המקומית לתו"ב חולון תאמץ גישה לפיה בגין אישורה של תוכנית ח/500 לא יוציאו חיובים להיטל השבחה. החיוב בהיטל השבחה יידחה עד למועד אישור התוכניות המפורטות ופרסום טבלאות האיזון.

 

דף זה יעודכן בבוא העת בכל התפתחות חדשה.​

 

מתחם ח-500, חולון

RAITEN'S GROUP

REAL ESTATES APPRAISERS & CONSULTANTS

הרצוג 125 אזור

03-501-2323

office@raiten.co.il

www.raiten.co.il

© כל הזכויות שמורות ליוסף רייטן בע"מ. 

המידע ניתן כשירות ולא יכול לשמש כעילה לתביעה כלשהי. 

תנאי שימוש