מידע שימושי
שאלות נפוצות
1. איזה הליכים משפטיים מעכבים את פרסומה של תכנית ח/500 למתן תוקף?
התוכנית עברה את כל שלבי התכנון האפשריים. היא אושרה בוועדה המחוזית לאחר שלב ההתנגדויות (בחודש פברואר 2013) ולאחר מכן אושררה בוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (בחודש מאי 2014). עיריית בת ים נותרה המתנגדת היחידה כנגד הקטע המערבי של התוכנית (ממערב לכביש נתיבי אילון) הגובל עם העיר בת ים. תוכנית ח/500 מציעה לשנות את ייעוד הקרקע באזור זה משטח לספורט לאזור תעסוקה משולב במגורים (עם אפשרות להסב את המגורים לתעסוקה).
לטענת עיריית בת ים, פיתוח של אזור תעסוקה במיקום הזה יפגע באזורי המסחר והתעסוקה של העיר בת ים וייצור תחרות לא הוגנת בשל קרבתו לנתיבי תחבורה ציבורית. שטח זה ידוע מזה שנים כשטח מריבה, שלעמדת עיריית בת ים ראוי שיעבור מחולון לבת ים בשל מיקומו ברצף האורבני של העיר בת ים, ממערב לכביש נתיבי אילון. עיריית בת ים הגישה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב (עת"מ 56633-06-14) כנגד החלטת וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית. עתירה זו נדחתה על-ידי כב' השופטת ד"ר דפנה אבניאלי בתאריך 8/3/15.
עיריית בת ים לא השלימה לפי שעה עם פסק הדין של בית המשפט המחוזי, וניצלה את זכותה להגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינה של השופטת אבניאלי. ההליך בבית המשפט העליון לא הסתיים לפי שעה (נכון לחודש ספטמבר 2015), אך יחד עם זאת הוא לא יכול לעכב עוד את פרסום התכנית. פרסום התכנית בילקוט הפרסומים, צפוי לקרות עד לסוף שנת 2015. לפי חוק התכנון והבניה התוכנית נכנסת לתוקף כעבור 15 יום ממועד פרסומה בילקוט הפרסומים.
2. איזה הליכים תכנוניים נדרשים, לאחר אישורה הסופי של תכנית ח/500, ע"מ שניתן יהיה לבנות על הקרקע?
על מנת שניתן יהיה להוציא היתרי בניה בתחום תוכנית ח/500 יש צורך בהליכים הבאים:
1. הכנת תוכנית שתכלול חלוקה של שטח תכנית ח/500 למספר מתחמים לאיחוד וחלוקה, או הכנת תשריט חלוקה כאמור, (להלן: "תכנית המתחמים"). תכנית המתחמים תקבע את חלוקת
זכויות בנייה בין המתחמים השונים, את התנאים למימוש הזכויות בכל מתחם וכן הוראות לביצוע
האיחוד והחלוקה. תוכנית זו גם תקבע את שטח הפארק שייכלל בתכניות המפורטות השונות,
בהתייחס לחלק הפארק המצוי בתחום כל מתחם, ובלבד שיובטח פיתוח הפארק במלואו.
2. הכנת תכניות מפורטות לכל אחד מהמתחמים (צפויים שישה מתחמים) שיכללו
גם הליכי איחוד וחלוקה. התוכניות המפורטות יתוו את המגרשים השונים בתחום כל תוכנית.
3. הכנת טבלאות איזון והקצאה על-ידי שמאי התכנית, שנועדו לאזן בין זכויות הבעלים השונים בתוך כל מתחם ולהגדיר את הקצאת הזכויות בכל אחד ממגרשי הבניה.
ראוי להדגיש כי תוכנית ח/500 היא תכנית מתאר מקומית שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בניה. לאחר אישורה יהיה צורך להכין סדרה של תכניות מפורטת, אחת לכל מתחם. יש לצפות כי הכנת התוכניות המפורטות תעשה במקביל על-ידי מספר צוותי תכנון. כמו כן יש לצפות כי תכנית המתחמים תקבע את סדר הפיתוח והמימוש של המתחמים השונים כפי שמקובל בתוכניות מתאריות מהשנים האחרונות, הן בשל עיקרון השקיפות בפעולות הרשות והן לצורך יצירת וודאות בשוק ומניעת ספקולציות ודליפות של מידע פנים לגבי זהות המתחם הראשון שיתחילו בו עבודות הפיתוח.
3. איזה סוג בינוי מציעה התוכנית?
התוכנית מציעה מגוון של שימושים סחירים וסוגי בינוי כדלקמן:
1,300 יח"ד בבניה נמוכה.
12,400 יח"ד בבניה גבוהה מתוכם 2,000 יח"ד קטנות לאוכלוסיות זכאיות בשטח של 80 מ"ר
כולל ממ"ד.
930,000 מ"ר (שטח עקרי) לתעסוקה לסוגיה, כולל מסחר ויעודים רב-תכליתיים.
שמאי התוכנית יקבע את השווי היחסי בין סוגי הבינוי השונים, שישמש לצורך הקצאת הזכויות במצב החדש.
4. מהם מתחמי תכנון, איך ומתי הם יקבעו?
תוכנית ח/500 היא תוכנית רחבת היקף המשתרעת על פני 4,080 דונם, הקובעת הוראות לתכנון משלים ברמה מפורטת לכל אחד ממתחמי התכנון שיוגדרו במסגרת תוכנית או תשריט לחלוקת השטח. קביעת תשריט המתחמים יהיה תנאי להכנת תכניות מפורטות לגבי כל אחד מהמתחמים. כאשר תאושר תוכנית המתחמים, כל בעל זכויות יוכל לדעת באיזה מתחם תכנוני הוא עתיד לקבל הקצאה במסגרת טבלאות האיזון שיערכו לכל מתחם.
5. כיצד יפותח הפארק?
הפארק מהווה מטלה ציבורית ראשונה במעלה אותה מקדמת תכנית ח/500, מתחם בשטח של כ-1,000 דונם של דיונות טבעיות, מהאחרונות שנותרו בגוש דן. המתחם מהווה 'אי אקולוגי' המשמש בית גידול למאות מיני צמחים ובעלי חיים, לרבות מינים נדירים ומוגנים. המיקום הנוכחי של הפארק נקבע עוד בתוכנית מתאר מחוזית של מחוז תל אביב (תמ"מ 5), בשל המגבלות הנובעות ממסלולי הטיסה שעוברים מעל לפארק. במסגרת ההתנגדויות הגדילה הוועדה המחוזית את הלב השמור של הפארק ע"ח שטחים שסווגו כשטח לתכנון עתידי, למקרה ויחול שינוי עתידי במסלולי הטיסה של נתב"ג. הפארק יפותח בהתאם לתוכנית עיצוב אדריכלי ונופי שתכלול הוראות לפיתוח הפארק בשלבים.
6. כיצד צפויה להיעשות עבודת השמאי בהכנת טבלאות האיזון?
השמאי משולב בעבודת התכנון כבר מראשית הכנתה של תוכנית ח/500. העבודה המשמעותית יותר תבוא לידי ביטוי עם קביעת מתחמי התכנון וגבולותיהם.
בשלב ראשון השמאי אמור יהיה לקבוע את חלוקת עוגת הזכויות הסחירות (מגורים, מסחר ותעסוקה) בין המתחמים השונים, בהתאם לגודל השטח שיכלל בכל מתחם ובהתאם לפרמטרים שמאיים מקובלים. עוגת הזכויות בכל מתחם תשמש מקור להקצאת זכויות לבעלי החלקות באותו מתחם. חלוקת הזכויות לכל מתחם תעשה באופן שיאזן בין המתחמים השונים, בהתחשב בסוגי הבינוי השונים שיקבעו בכל מתחם. לצורך כך, השמאי יקבע מקדמי שווי יחסי לחלקות הנכנסות ע"פ המצב התכנוני הקודם וכן מקדמי שווי יחסי לכל אחד מסוגי הבינוי ע"פ המצב החדש. בשלב השני תיערך טבלת איזון נפרדת לכל אחד מהמתחמים שתאזן את הקצאת הזכויות בין הבעלים השונים בתוך אותו מתחם.
יש להבהיר שבחלק מהמתחמים יוקצו "זכויות נוספות", מעבר להקצאה הראשונית לה זכאי לקבל המתחם, מתוך הקצאה נוספת של 800 יח"ד שנועדה לפצות על פינוי פולשים, פינוי מטרדים ו/או פיצוי בעלי זכויות בשכונות 'גבעת חולון' ו 'מולדת' שיאלצו לפנות את בתיהם. הקצאה זאת תהיה בנוסף לזכויות הבעלים בתחום אותו מתחם ולא תבוא על חשבונם.
טבלאות האיזון יפורסמו לציבור בשלב ההפקדה ,בהיותן חלק ממסמכי תוכנית המתחמים והתוכניות המפורטות. הפרסום הפומבי נועד להעמידן לביקורת של בעלי הזכויות ועל- מנת לאפשר הגשת התנגדויות לטבלאות האיזון שישמעו בפני הוועדה המחוזית ויועציה.
7. איך ניתן לדעת בשלב הנוכחי, של לפני התכנון המפורט, איזה זכויות יוקצו בתמורה לחלקת קרקע בתחום התוכנית?
ככלל לא ניתן לדעת בוודאות לפני פרסום טבלאות האיזון איזה זכויות יוקצו בעבור חלקה ספציפית (בניה רוויה, בניה נמוכה, או תעסוקה). אחד הכללים שעל השמאי להפעיל בעת עריכת טבלאות האיזון, הוא הכלל לפיו הקצאה תעשה "קרוב ככל שניתן". ומכאן שעל פי כלל זה צפוי שההקצאה לחלקה מסוימת תינתן בסמוך, ככל הניתן, למיקומה. בנוסף על השמאי להתחשב בעיקרון ריכוז בעליות של המבקשים לקבל הקצאה משותפת. מכאן שיש לשמאי התוכנית מרחב גדול של שיקול דעת לבצע את ההקצאה גם בהתחשב בקריטריונים מקצועיים נוספים. יש להבהיר שמרבית החלקות דווקא "נופלות"באזור של שטחי ציבור על-פי המצב התכנוני הקודם (תוכנית תיקון 3), ולמרות זאת הן יקבלו הקצאה סחירה במסגרת תוכנית ח/500.
על-פי נסיון קודם מתוכניות מפורטות להקמתן של השכונות קרית בן גוריון (ח/266), קרית רבין (ח/370), קרית אילון (ח/300) , מתחם מגדלים בשדרה (ח/501), כל בעלי הזכויות קיבלו הקצאה על פי שטח החלקות, ללא התחשבות בייעוד שנקבע במצב התכנוני שקדם להן (תוכנית תיקון מס' 3). כלומר, מי שחלקתו מסווגת באזור לפארק, לדרך או לכל ייעוד ציבורי אחר במסגרת תוכנית תיקון מס' 3, צפוי לקבל הקצאה דומה לזו של בעל חלקה שמסווגת למגורים או לתעסוקה. כמובן שיש גורמים נוספים שעשויים להשפיע על ההקצאה (כגון מיקום- מידת הקירבה לאזורים בנויים, או כל גורם אחר ששמאי התוכנית ימצא לנכון). ממולץ לבעלי הקרקעות להיעזר בשמאי מקרקעין בעת שיפורסמו טבלאות האיזון , על-מנת לוודא שההקצאה שקיבלו היא לא מקפחת.
8. האם רכישת קרקע בגודל של 100 מ"ר, מקנה זכות לדירה?
ניתן לקבוע ברמה גבהה של וודאות כי מי שמתכוון לרכוש חלק מחלקה בשטח של 100 מ"ר, לא יהיה זכאי בטבלאות האיזון להקצאה של יחידת דיור אחת שלמה.
התוכנית שקבעה את מתכונת הזכויות המוקצות היא תוכנית תיקון מס' 3, לפיה ההקצאה אמורה להיעשות על-פי מפתח של 6 יחידות דיור לדונם ברוטו, ובנסיבות מסוימות אף 7 יח"ד לדונם ברוטו. מכאן, שהמינימום הנדרש לקבלת זכות ליחידת דיור אחת בטבלאות האיזון (ע"פ מפתח של 6 לדונם) הוא בעלות על שטח קרקעי בגודל של 167 מ"ר לכל הפחות.
יש להביא בחשבון מקדמים נוספים שעשויים להוסיף על שטח זה, בטווח שיכול לנוע בשיעור של- 10-20% נוספים. מכאן שזכות לדירה בטבלאות האיזון, בנסיבות מסויימות תוקצה בעבור שטח קרקע שעשוי להגיע אף ל - 200 מ"ר.
אדריכלית עיריית חולון, גב' פנינה קול, פירסמה בעניין זה אזהרה לציבור הקונים במסגרת ראיון עיתונאי שהעניקה לעיתון גלובס מתאריך 20/1/2014.
המלצתנו היא להיעזר באנשי מקצוע לפני ביצוע עסקה, שכן לעיתים הדברים נעשים מחוסר הבנה מקצועית. כך לדוגמא, מי שרכש לפני שנים חלק מחלקה בשטח של 100 מ"ר, מתוך שסבר שהוא קונה זכות לדירה שלמה, מוכר אותה כיום, תוך שהוא מוסר לקונה החדש את אותה אינפורמציה מוטעית שקיבל בשעתו. יש להבהיר שלא ניתן לכסות את הסוגיה הזאת במלואה במסגרת הדיון באתר, בשל מורכבותה המקצועית. בכל מקום בו נאמר זכות לדירה בבניה רוויה, הכוונה גם זכות ליחידת דיור בבניה נמוכה, או זכות לשטחי תעסוקה, הכל בשווה ערך, בהתאם למפתח המרה שייקבע על ידי השמאי.
9. איזה מתחם תכנוני צפוי להיות מתוכנן ראשון, כיצד יקבע סדר התכנון והפיתוח?
בשלב זה תוכנית ח/500 לא קובעת איזה מתחם תכנוני יתוכנן ראשון, ובאיזה סדר יבוצעו עבודות הפיתוח. לא מן הנמנע שאת התוכניות המפורטות למתחמים השונים יבצעו מספר צוותי תכנון שיעבדו במקביל. יחד עם זאת, לא סביר להניח שבתוכנית כל כך גדולה העירייה תבצע את עבודות הפיתוח באופן אקראי, על-פי סדר הגשת הבקשות להיתר.
בשנים האחרונות החלה מגמה של ציון שלבי ביצוע לעבודות הפיתוח במסמכי התוכנית , מתוך כוונה להגביר את השקיפות של הליכי התכנון ועל-מנת למנוע הפצת מידע ספקולטיבי. יש לצפות שהוראות בנושא שלבי הפיתוח יהיו חלק אינטגרלי מתוכנית המתחמים. החשיבות של מתן פומבי לנושא זה היא רבה, שכן עניין זה ישפיע על מחירי המגרשים (המתחם הזמין ביותר, יהפוך ליקר ביותר), ומכאן ההשפעה הישירה גם על היטל ההשבחה שיוטל.
10. האם תכנית ח/500 היא תכנית משביחה? מהו היטל ההשבחה הצפוי לאחר אישורה?
העיסוק בנושאי היטל השבחה נתון לשינויים מתמידים (חקיקה ופסקי דין). אין לדעת איזה גישה תאמץ הוועדה הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ביחס לסוגיית ההשבחה מתוכנית ח/500, את זה ימים יגידו.
מה שניתן לאמר, בשלב זה, באופן כללי הוא את הדברים הבאים:
ההשבחה צריכה להמדד בין שני מצבי תכנון : מצב קודם (תוכנית תיקון מס' 3) ומצב חדש (תוכנית ח/500).
שתי התוכניות הן ברמה של תוכנית מתאר. כלומר, שתיהן קבעו שיש צורך בהכנת תוכניות מפורטות על מנת שניתן יהיה לממש את הבניה.
קשה לראות באופן מובהק איך תוכנית ח/500 מגבירה את הזמינות בהשוואה למצב התכנוני הקודם.
תוכנית ח/500 לא משנה את המפתח להקצאת זכויות כפי שנקבע בתוכנית הקדמת (תיקון מס' 3).
לפיכך ,לא מין הנמנע שהוועדה המקומית לתו"ב חולון תאמץ גישה לפיה בגין אישורה של תוכנית ח/500 לא יוציאו חיובים להיטל השבחה. החיוב בהיטל השבחה יידחה עד למועד אישור התוכניות המפורטות ופרסום טבלאות האיזון.
אנחנו נעדכן ברגע שיהיה חדש.
11. מתי צפויים דיירי שכונות גבעת חולון ומולדת להתפנות מבתיהם? כיצד הם יכולים לוודא שלא יקופחו במסגרת טבלאות האיזון?
בעקבות הדיון בעררים שהוגשו על החלטת הוועדה המחוזית (אליו צורפו גם תושבי שכונת גבעת חולון), שסופו בהחלטת וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית מיום 15/5/2014, נתקבלו מספר החלטות אופרטיביות לגבי הליך פינויים של תושבי שכונת גבעת חולון (שיש מקום להקיש מהן גם לגבי פינויים של תושבי שכונת מולדת), כדלקמן:
פינוי הדיירים הקיימים ייעשה בהליכי איחוד וחלוקה על פי התכנית המפורטת, במסגרתה יקבע יעוד השטח לפארק. לתושבי השכונה יוקצו קרקעות בשטחים אחרים בהתאם להוראות הדין.
עד למועד פינוי 'גבעת חולון' ניתן יהיה להמשיך ולהשתמש בבניינים הקיימים כדין למגורים.
כל זמן שימשך השימוש למגורים, בשכונת 'גבעת חולון', תתאפשר הוצאת היתרי בניה לשיפוץ (לא כולל הרחבה) של המבנים הקיימים וזאת מכוחם של היתרים קיימים.
דיירי השכונה יקבלו את זכויותיהם במסגרת התכנית המפורטת הראשונה שתאושר.
הפינוי בפועל יבוצע רק עם תחילת הביצוע של התכנית המפורטת הראשונה, או במועד אחר שיקבע בתכנית המפורטת הראשונה.
דיירי שכונות גבעת חולון ומולדת, הם היחידים שעתידים להתפנות מבתיהם, ולפיכך ראוי שעניינם יהיה מלווה ביעוץ של אנשי מקצוע. התוכנית קבעה שמימון הפינוי שלהם יעשה בתמורה להקצאת זכויות מתוך מאגר של 800 יח"ד שהוקצב לשם כך. יש לקוות שהקצאת הזכויות לא תקפח אותם, ותביא בחשבון את המאפיינים הייחודיים של כל בעל זכויות צפציפי שעתיד יהיה להתפנות.