היתרון הכלכלי בקבלת הקצאה משותפת בטבלאות ההקצאה והאיזון

March 24, 2017

 התארגנות מוקדמת של בעלי קרקע לצורך קבלת הקצאה משותפת בטבלאות האיזון היא הליך מוכר על ידי גופי התכנון, על אף שאין לו עיגון רשמי (בשלב הזה ) בחוק התכנון והבניה. הרציונל של ההסדר הנ"ל נועד לאפשר לבעלי קרקע שיש להם היכרות מוקדמת לקבל את ההקצאות במגרש משותף. הקצאה משותפת עשויה לאפשר את מימוש הבניה באמצעות יזם נדל"ן אשר התקשר עם בעלי הקרקע, בלוח זמנים קצר יותר, וללא צורך להזדקק להליכים משפטיים של פירוק שיתוף. מדובר באינטרס של כלל הציבור, לא פחות מהאינטרס של בעלי הקרקע הספציפיים. יובהר כי אין בקבלת הקצאה משותפת משום פגיעה באיזון הכלכלי לו זכאים כל אחד מהבעלים בתחום התכנית בהתאם לחלקו היחסי

הנוהג הקיים לאיגום זכויות של בעלי קרקע לשם קבלת הקצאה משותפת בטבלאות האיזון זכה לאחרונה לעיגון מעשי במספר תכניות בערים מרכזיות בגוש דן, כדלקמן:

 

ראשון-לציון - תכנית רצ/מק/2/1000/1

מדובר בתכנית להקמת רובע מגורים ותעסוקה חדש בסמוך למתחם הסופרלנד בראשל"צ, הידועה בשם תכנית ה- 1000. לתכנית המפורטת הראשונה (במתחם ב') שהופקדה בחודש נובמבר 2016, נערכו טבלאות הקצאה ואיזון שקבעו בפרק העקרונות (סעיף 12.2) את ההוראות הבאות :

 

"מאחר והזכויות למגורים ג' במתחם ב' הן מצומצמות יחסית (590 יח"ד),

יוקצו מגרשים לבעלי הזכויות גדולים יחסית ולקבוצות בעלים מרוכזות."

 

תל-אביב - תכנית 3700

מדובר בתכנית להקמת רובע מגורים חדש בצפון מערב העיר. לצורך הכנת טבלאות האיזון פנתה עיריית תל אביב בכתב בחודש יולי 2016 אל בעלי הקרקע המעוניינים לקבל הקצאה משותפת להעביר את העדפות השיבוץ שלהם אל העירייה.

 

חולון – תכנית ח-500

גם בתכנית ח-500 בחולון נקבעו בתקנון התכנית הוראות לעריכת טבלאות הקצאה ואיזון, המנחות את השמאי במידת האפשר בהתחשב בעקרון ריכוז הבעלויות (סעיף 6.3.5) :

 

"בעריכת טבלאות האיזון יובא בחשבון, בין היתר, עקרון

ריכוז בעלויות במגרשי התמורה, ככל האפשר."

 

 

קיים יתרון כלכלי מובהק מבחינת בעלי הקרקע להתארגן בהסכם שיתוף פעולה שיאפשר להם לקבל הקצאה משותפת יחד עם בעלי קרקע שיש ביניהם היכרות מוקדמת,  בהשוואה לקבלת הקצאה אקראית יחד עם עשרות בעלי קרקע בלתי מאותרים מהארץ או מחו"ל. הדבר נכון במיוחד במתחמים בהם קיימים אלפי בעלי זכויות, כמו בתכנית ח-500. הקצאה משותפת במסגרת קבוצת בעלי קרקע תמזער ואף תמנע בסבירות גבהה את הצורך בהליכי פירוק שיתוף, שעלולים לעכב באופן ניכר את אפשרויות מימוש הזכויות במגרשי הבניה החדשים שבתכנית.

 

היתרון הנ"ל בא לידי ביטוי בשווי הזכויות בכל נקודת זמן, להלן דוגמה שתבהיר את העניין:

הדוגמה שלהלן תעסוק  בהקצאת זכויות לבעל קרקע פרטי שיש לו חלקה בשטח של-500 מ"ר, שתמורתה הוא מקבל הקצאה של 3 יח"ד במגרש של 60 דירות. כעת נשווה בין שני מצבים:

 

מצב א' - בעל הקרקע לא הצטרף לקבוצת בעלי קרקע, לפיכך הוא מקבל הקצאה משותפת אקראית יחד עם בעלי קרקע נוספים (שחלקם עשוי להתגורר בחו"ל, חלקם בעלי קרקע היסטוריים שרכשו את הקרקע בשנות ה-30 וה-40, הלכו לעולמם והירושות טרם נרשמו, חלקם עלול להיות נספי שואה).

 

מצב ב' -  בעל הקרקע הצטרף לקבוצת בעלי קרקע ויחד איתם  הוא מקבל את אותה הקצאה של 3 יח"ד במגרש של 60 דירות.

 

נניח שבעל הקרקע מעוניין למכור את זכויותיו מיד לאחר אישור טבלאות האיזון. או נניח שהוא מעוניין לשעבד את זכויותיו לצורך קבלת אשראי מבנק.

באיזה מצב השווי יהיה יותר גבוה ובכמה?

 

לא קשה להבין ששווי הזכויות החלקיות של 3 יח"ד במגרש של 60 דירות, המאורגן ב-100%, גבוה יותר בהשוואה למגרש שאינו מאורגן. ההפחתה שהשוק ייתן למגרש לא מאורגן תלויה בעומק המושע (במספר השותפים ובנסיבות של הרכב השותפים מבחינת האפשרות לאתרם). מקדם הפחתה מקובל לכך עשוי להגיע ל-20% ואף למעלה מכך במצבים חריגים. יתרון נוסף למגרש מאורגן על פני  מגרש שאינו מאורגן הוא היכולת לעשות עסקת מכר מהירה. סביר שיהיו הרבה יותר קונים לרכישת 3 יח"ד במגרש של 60 יח"ד כשהוא מאורגן, הן מקרב בעלי קרקע מתוך המגרש והן מקרב הציבור הרחב.

לפיכך ההצטרפות לקבוצה משפיעה באופן ממשי על שווי הזכויות של כל בעל קרקע בודד בסכומים משמעותיים כבר מרגע אישור טבלאות האיזון. היתרון הזה בא לידי ביטוי גם ביכולת לעשות עסקה מול יזם בלוחות זמנים קצרים יותר, להימנע מהליכים משפטיים מורכבים ולקבל את דירות התמורה מוקדם יותר במספר שנים, בהשוואה לבעל קרקע אחר שקיבל הקצאה דומה במגרש סמוך שלא התארגן מראש.

 

 יובהר כי גם אם לא תינתן הקצאה במגרש שבו יהיו שותפים 100% של חברי קבוצה, אלא רק של חלק מהזכויות במגרש, גם אז המצב של בעל הקרקע שהתארגן עדיף על פני מי שלא התארגן מראש.

מה שנותר להחליט, הוא  לאיזה קבוצה מצטרפים. בהחלטה  הזאת ראוי לשקול מספר נושאים וגם להביא בחשבון  טעם אישי, כגון: 

  • עם מי מרגישים יותר נוח להיות בקשר במשך תקופה ארוכה של שנים?

  • לאיזה צוות מנהל יש את הכישורים המקצועיים המתאימים למטרות שעומדות בפני הקבוצה?

  • מהי מידת היציבות, הוותק והמוניטין של משרד עורכי הדין שאמור ללוות את בעלי הקרקע בעסקה מול יזם ועד לרישום הדירות שייבנו בפנקס בתים משותפים, פרק זמן שצפוי להמשך שנים ארוכות.

 

 

 

Please reload

מתחם ח-500, חולון

RAITEN'S GROUP

REAL ESTATES APPRAISERS & CONSULTANTS

הרצוג 125 אזור

03-501-2323

office@raiten.co.il

www.raiten.co.il

© כל הזכויות שמורות ליוסף רייטן בע"מ. 

המידע ניתן כשירות ולא יכול לשמש כעילה לתביעה כלשהי. 

תנאי שימוש