ניתוח זה מתבסס על שומת היטל ההשבחה שנערכה בגין תכנית ח-500, על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, מר אורי כהן , מיום 15/8/2018.

רקע כללי

בתכניות המפורטות שיוכנו במתחמים השונים בתכנית ח-500 יבוצע הליך של איחוד וחלוקה, שבמסגרתו יוקצו לבעלי הקרקעות זכויות לפי מפתח של 6 יח"ד לכל דונם ברוטו, או שווה ערך לכך בייעודי קרקע אחרים. בשומת ההשבחה שהוכנה מטעם הוועדה המקומית לתכנית ח-500 על ידי השמאי אורי כהן בתאריך 15/8/2018, נקבעו ערכי שווי לשימושי הקרקע השונים שבתכנית (מגורים, תעסוקה ומסחר).

ערכי השווי הנ"ל מתייחסים לקרקע ללא פיתוח נכון לתאריך 25/1/2018 (מועד כניסתה לתוקף של תכנית ח-500). ערכי השווי הנ"ל מאפשרים לתת אינדיקציה לכל מי שיש לו קרקע בתכנית ח-500, או למי שמתכנן לרכוש קרקע בתחום התוכנית, על ההקצאות הצפויות לו בעתיד. כלומר, מה צפוי לקבל כל אחד מהבעלים בעבור הקרקע שלו ,אם יוקצו לו זכויות במגורים, או במסחר, או בתעסוקה – שהרי לא ניתן בשלב זה לדעת איזה סוג זכויות יקבל כל אחד.

להלן ערכי השווי שנקבע בשומת אורי כהן (יש להבהיר שמדובר בערכים ממוצעים):

שווי מרכיב קרקע לקוטג' : 2,000,0000 ₪

שטח קרקעי של 242 מ"ר ליח"ד , שטח בנוי של 180 מ"ר עיקרי, בתוספת חדר בגג או עלית גג ומרתף

שווי מרכיב קרקע ליח"ד בבניה רוויה: 750,000-800,000 ₪

800,000 ₪ במתחמי המגורים עבור 108 מ"ר עקרי

750,000 ₪ במתחמי מגורים משולב מסחר עבור 105 מ"ר עקרי

שווי מרכיב קרקע ליח"ד בבניה רוויה עבור זוגות צעירים: 700,000 ₪/יח"ד

כ-90% בממוצע בהשוואה ליח"ד דיור "רגילה"

שווי מרכיב קרקע למ"ר עקרי של שטחי מסחר: 5,000 ₪

שווי מרכיב קרקע למ"ר עקרי של שטחי תעסוקה ומשרדים: 2,000-2,500 ₪

להלן טבלת הקצאות צפויה לכל אחד מהייעודים בתחום התכניות המפורטות במתחם ח/500 ככל שמפתח ההקצאות יעמוד על 1:6, קרי הקצאה של 6 יח"ד לכל דונם קרקע:

מי שבבעלותו 1 דונם קרקע עשוי לקבל הקצאה בכל אחד מייעודי הקרקע החילופיים הבאים:

• 2.325 יח"ד קוטג'

• 6 יח"ד בבניה רוויה

• 930 מ"ר עיקרי למסחר

• 2,066 מ"ר עיקרי לתעסוקה

לפיכך, כל מי שיש לו קרקע בשטח הקטן מ- 1 דונם, יכול לחשב את ההקצאות הצפויות לו באופן יחסי. כך לדוגמא: מי שיש לו חצי דונם, צפוי לקבל את מחצית ההקצאה הנ"ל וכן הלאה.

הבהרות

1. הערכים שנקבעו בשומת ההשבחה של השמאי אורי כהן, לייעודי הקרקע השונים, מאפשרים להציג את השווי היחסי הממוצע בין השימושים השונים בנקודת זמן משותפת ליום עריכת שומת ההשבחה (25/1/18).

2. במסגרת טבלאות האיזון העתידיות, השמאי שיהיה מופקד על הכנתן עשוי לנקוב בערכי שווי יחסי השונים במידת מה מהערכים המוצגים בשומת אורי כהן. נקבע כבר במספר פסקי דין שהשווי היחסי או המוחלט המוצג בטבלאות האיזון לא מחייב את הוועדה המקומית לעניין היטל ההשבחה, וגם להפך. יחד עם זאת, אם תיווצר סטייה קיצונית בערכי השווי היחסי הנ"ל, הדעת נותנת שיהיה צריך לנמקה.

3. יש להבהיר שבמסגרת טבלאות האיזון, בעל קרקע ספציפי עשוי לקבל הקצאה מעט שונה מהיחס הנ"ל בגבולות מקובלים של ± 10% בשל יתרון או חסרון שעשוי להיות למגרש ספציפי בתכנית החדשה בהתאם למיקומו (נניח שמישהו מקבל הקצאה במגרש למגורים הסמוך לצומת ראשית, בהשוואה לבעל קרקע אחר, באותו שטח ,שמקבל הקצאה במגרש למגורים הצמוד לפארק).

4. השווי הבסיסי הממוצע למרכיב הקרקע למגורים בבניה רוויה, ע"פ שומת אורי כהן לתאריך 25/1/2018, נקבע בסכום של - של 775,000 ₪ /יח"ד. יצוין כי שוויה של קרקע זמינה לבניה, כפי שנקבע במכרזי פירוק שיתוף בתכנית ח/4/370 הצמודה למתחם ח-500, הגיע לאחרונה לסך של-1,165,000 ₪/יח"ד (מכרז במגרש 206 המיועד ל-39 יח"ד שנערך בתאריך 4/10/18 על ידי עו"ד יורם וסרצוג, בתוקף תפקידו ככונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט).

5. השווי המקסימלי שקרקע בתכנית ח-500 צפויה להגיע אליו במונחי חודש אוקטובר 2018 (כלומר אילו ההליכים התכנוניים הצפויים במתחם ח-500 היו מסתיימים היום), יכול להתבסס על תוצאות פירוק השיתוף הנ"ל. השווי הנ"ל משקף ערך קרקע מקסימלי הנובע בשל צירוף המאפיינים הבאים:

• הקרקע זמינה לבניה (כלומר, ניתן להגיש עליה תכניות להוצאת היתרי בניה), באזור שיש בו פיתוח עירוני המאפשר התחלות בניה.

• שווי קרקע מקסימלי כנ"ל מושג בד"כ בעיתוי של סיום פירוק השיתוף, בשלב בו מוכרז היזם הזוכה, זה שמציע בהליך של התמחרות פומבית את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע מול מציעים אחרים. מאותו מועד, השליטה והניהול עוברים לגורם אחד שיכול להוציא את הפרויקט לפועל, ללא עיכובים הנובעים ממצב של ריבוי בעלים.

• שווי הקרקע הנ"ל הינו כולל היטל השבחה, קרי היזם הזוכה רוכש קרקע לאחר שהמוכרים משלמים לעיריית חולון הוצאות פיתוח והיטל ההשבחה (היטל ההשבחה שיחול בשלב ב', בעת אישור התכנית המפורטת הכוללת טבלאות איזון).

השווי המקסימלי כאמור שקרקע בתכנית ח-500 צפויה להגיע אליו בהתאם למחירי פירוק שיתוף במתחם סמוך בעל מאפיינים דומים הינו - 1,165,000 ₪/יח"ד. ערך זה שקול ל- כ 7,000 ₪/מ"ר קרקע ע"פ הרישום כיום בטאבו, ככל שמפתח הקצאת הזכויות יעמוד על שש יח"ד לדונם.